Pembaca yang bijak, setelah artikel mengenai 5 Kiat agar Mahasiswa
Mampu KPR, maka kini saatnya membahas secara garis besar mana yang lebih
menguntungkan diantara investasi properti tanah, rumah atau apartemen?
Bagaimana formulasi tingkat pengembalian (return) didalam investasi properti tersebut? Faktor resiko apa yang mungkin terjadi dalam investasi tersebut?
Nah
sebelum menjawabnya kami ingin sampaikan bahwa apa yang akan dijelaskan
hanyalah secara garis besarnya saja, penulis memfokuskan pada sisi
investasi yang bermuara pada peningkatan nilai pengembalian investasi.
Adapun mengenai aspek legal khususnya undang-undang yang mengatur
mengenai rumah susun tidak dibahas dalam artikel ini. Artikel ini semata
mata hanya untuk membuka wawasan bagi para calon investor perorangan di
bidang properti.
Selanjutnya bagaimana kita memilih investasi yang kita lakukan sebaiknya di tanah, rumah atau apartemen?
Sebelum
menjawabnya ada baiknya kita pahami dulu rumus atau formula dalam
sebuah investasi. Investasi dalam bidang apapun tentu mengharapkan
tingkat pengembalian atau dalam bahasa Inggris dikenal dengan istilah return. Faktanya return dapat menjadi positif alias untung atau chuan maupun ada kemungkinan menjadi negatif alias rugi atau amsiaw. Mengapa demikian? Berikut formula dari return:
R = Income + Capital (jika + menjadi capital gain; jika – menjadi capital loss)
Nah sebagai contoh, dari formula diatas (jika) income hanya sebesar positif (+) Rp 1.000 sedangkan capital menjadi negatif (-) Rp 1.500 maka akumulasi return menjadi negative (-) Rp 500 atau dengan kata lain investor rugi Rp 500.
Selanjutnya dalam bisnis properti kita tinggal memilah-milah mana yang berpotensi sebagai income dan mana yang berpotensi sebagai capital, nah untuk lebih jelasnya slikahkan simak tabel berikut:
Tabel Investasi Properti
Objek
|
Income (Pendapatan tambahan)
|
Potensi terjadinya income
|
Capital gain (Peningkatan modal / harga)
|
Potensi capital gain
|
Anjuran Investasi (holding period)
| |
|
|
Tanah
|
Harga sewa / kontrak, kost2an, dll
|
Kecil
|
Kenaikan harga per M2
|
besar
|
> 5 tahun
| |
Rumah
|
Sedang
|
sedang
|
> 3 tahun
| |
Apartemen
|
Besar
|
kecil
|
< 3 tahun
| |
Analisa :
1. Tanaha. Return yang
cukup besar, ini bisa didapat dari data rata-rata kenaikan tanah
(disekitar Jakarta) dalam hal ini Cibubur, Depok dan Serpong pertahun
dalam kisaran 15 persen s/d 30 persen tentu tergantung lokasi dan
infrastruktur disekitarnya;
b. Biaya perwatan relatif sangat rendah;
c. Tidak perlu diasuransi, relatif aman karena tidak bisa terbakar.
d. Sulit untuk mendapatkan income tambahan dlm bentuk sewa, dll;
e. Lebih sulit dijadikan jaminan utang di Bank jika dibandingkan dengan rumah;
f. Semakin luas, semakin tidak likuid karena sulit mencari pembeli yang memiliki banyak uang.
2. Rumaha. Return yang
sedang, namun tetap menjanjikan. Meskipun harga permeter persegi lebih
mahal sekitar + 5 persen hingga 10 persen dari harga tanah, namun
kenaikan harga pertahun masih dibawah kenaikan harga tanah. Kenaikan
harga berada dalam kisaran 10 persen hingga 25 persen
b. Lebih likuid dari pada tanah karena mayoritas orang lebih suka membeli rumah dari pada membeli tanah;
c. Lebih mudah untuk dijadikan jaminan utang di Bank;
d. Kemungkinan mendapatkan income tambahan sedang karena bisa disewakan.
e. Nilai ekonomis bangunan terus menyusut setiap tahunnya, biasanya sebesar 10 persen penyusutan pertahun;
f. Dengan adanya bangunan maka pembayaran Pajak (PBB) menjadi lebih mahal jika dibanding dengan tanah;
g. Perlu diasuransikan terhadap kemungkinan kebakaran.
3. Apartemena. Return yang
kecil, hal ini disebabkan karena adanya nilai susut dari bangunan
apartemen yang cukup besar yakni sekitar 20 persen pertahun;
b. Cukup
likuid karena orang masih mencari apartemen yang pada umumnya berlokasi
strategis. Sedangkan jika membeli rumah pada lokasi strategis
memerlukan jumlah uang yang lebih besar. Meskipun harga apartemen per M2
cukup mahal, namun masih lebih sedikit dana yang dikeluarkan karena
luasan partemen yang relatif kecil;
c. Jika dijadikan jaminan di Bank, nilai taksasi dibawah rumah;
d. Umumnya income tambahan cukup besar;
e.
Biaya rutin seperti listrik dan perawatan relatif mahal karena
dihitung dengan mengikut sertakan fasilitas bersama atau fasilitas umum;
f. Tidak dapat merenovasi sesuka hati, hanya terbatas pada interior;
g.
Sering terjadi masalah yang terkait dengan unit milik orang lain,
misalkan kebocoran kamar mandi atau pipa pembuangan air milik orang lain
yang mengakibatkan unit yang kita miliki harus di perbaiki.
Dengan demikian anda dapat memilih serta memilah investasi properti apa yang paling cocok dengan anda. (Taufik Gumulya, CFP®, Perencana Keuangan pada TGRM Financial Planning Services)
copy from kompas .com
Berikut ini adalah tips untuk memperbesar kemungkinan aplikasi KPR disetujui bank. Tips ini dikutip dari blog dan tweet Aryo Diponegoro.
Apa Saja Persyaratan KPR?
